Prix au m2 à Marseille : Analyse détaillée des tendances du marché marseillais quartier par quartier.
Prix immobilier à Marseille : un marché qui repart progressivement
Les données disponibles en 2026 témoignent d’un marché marseillais plutôt résilient. Les données DVF portant sur les ventes effectivement enregistrées montrent une médiane de 3 182 €/m², avec une progression annuelle de 3,1 %. Au quatrième trimestre 2025, la médiane atteignait même 3 306 €/m², contre 2 844 €/m² au premier trimestre 2021.
La différence entre les chiffres publiés par les observatoires s’explique notamment par leurs méthodologies : prix moyens ou médians, périodes étudiées, prix de vente signés ou données d’annonces. Il est donc préférable de considérer ces indicateurs comme des tendances plutôt que comme une estimation individuelle.
Une distinction apparaît également entre les types de biens. Selon PAP, une maison à Marseille se situe en moyenne à 4 919 €/m², nettement au-dessus des appartements à 3 231 €/m².
La typologie du bien reste donc déterminante pour interpréter correctement le prix au m² marseillais.
Les quartiers du sud de Marseille restent les plus valorisés
Sans surprise, le sud et le littoral concentrent plusieurs des secteurs les plus chers de Marseille. Le 7e arrondissement domine le marché : PAP relève environ 5 044 €/m² pour un appartement, tandis que les données DVF analysées par DVFcheck donnent une médiane de 4 737 €/m² toutes typologies confondues.
Cette valorisation s’explique notamment par des quartiers comme Endoume, le Roucas-Blanc et les secteurs proches de la Corniche, où la proximité de la mer, les vues et la rareté de certains biens soutiennent la demande.
Le 8e arrondissement reste également une référence, avec environ 4 311 €/m² pour les appartements selon PAP. À l’intérieur même de cet arrondissement, les différences sont importantes : SeLoger estime les appartements autour de 4 870 €/m² à Périer et 4 577 €/m² à Saint-Giniez, tandis que Mazargues se situe autour de 3 850 €/m².
Quelques rues peuvent ainsi suffire à modifier sensiblement la valeur d’un logement.
Centre de Marseille : des prix très différents selon les quartiers
Dans les arrondissements centraux, le marché immobilier marseillais présente une forte diversité. PAP situe les appartements autour de 3 199 €/m² dans le 1er arrondissement, 3 334 €/m² dans le 2e et 3 861 €/m² dans le 6e.
Le 6e bénéficie notamment de secteurs recherchés autour de Castellane et de la Préfecture, tandis que le 2e profite de la transformation engagée autour de La Joliette et du périmètre Euroméditerranée. Ces quartiers illustrent parfaitement les évolutions du centre-ville : proximité des transports, renouvellement urbain et nouvelles opérations immobilières peuvent modifier progressivement l’attractivité d’un secteur.
Le Camas, situé dans le 5e arrondissement, affiche par exemple environ 3 585 €/m² pour un appartement, tandis que le secteur des Cinq-Avenues se situe autour de 3 325 €/m².
Ces niveaux confirment qu’une moyenne par arrondissement ne suffit pas pour estimer précisément un appartement marseillais.
Quartiers nord et est : des prix plus accessibles et des écarts importants
Les secteurs nord présentent généralement les prix au m² les plus accessibles de Marseille. Les données PAP d’août 2026 situent les appartements autour de 1 566 €/m² dans le 14e arrondissement et 1 458 €/m² dans le 15e, contre 2 587 €/m² dans le 13e.
Dans le 3e arrondissement, la moyenne des appartements atteint 1 787 €/m² selon la même source. À l’échelle des quartiers, SeLoger estime les appartements autour de 1 792 €/m² à Saint-Mauront et 2 051 €/m² à la Belle de Mai.
À l’est, la situation est plus contrastée. Le 12e arrondissement atteint environ 3 383 €/m² pour les appartements, tandis que le 10e et le 11e se situent respectivement autour de 2 717 €/m² et 2 721 €/m².
Ces secteurs peuvent offrir des budgets d’acquisition plus modérés, mais chaque projet doit être analysé en fonction de son environnement immédiat et des caractéristiques précises du logement.
Pourquoi le prix moyen au m² ne suffit pas pour estimer un bien ?
Un propriétaire peut être tenté de prendre le prix moyen de son quartier, de le multiplier par la superficie de son logement et d’en déduire sa valeur. Cette méthode fournit un ordre de grandeur, mais elle ne constitue pas une estimation immobilière complète.
Un appartement de 70 m² avec terrasse, stationnement, étage élevé et vue dégagée ne se valorise pas comme un logement de même superficie situé en rez-de-chaussée et nécessitant une rénovation. L’état du bien, son DPE, son exposition, son étage, la présence d’un ascenseur, les extérieurs, le stationnement et l’état de la copropriété peuvent influencer le prix.
Les données DVF illustrent d’ailleurs l’amplitude du marché : 50 % des ventes marseillaises étudiées par DVFcheck se situent entre 2 297 et 4 190 €/m².
Cette fourchette confirme que le prix au m² doit être interprété et non simplement appliqué mécaniquement.
Prix au m² à Marseille : quelle tendance retenir en 2026 ?
Le marché marseillais présente actuellement une orientation légèrement haussière, sans progression uniforme dans toute la ville. PAP mesure une augmentation de 2,4 % sur un an, tandis que l’analyse des transactions DVF de DVFcheck fait ressortir une progression annuelle de 3,1 %.
Les secteurs littoraux et résidentiels conservent des niveaux élevés, tandis que les quartiers centraux, nord et est présentent des profils très différents, avec des opportunités et des contraintes propres à chaque micro-marché.
Pour un propriétaire, le principal enseignement reste donc simple : connaître le prix au m² à Marseille est utile pour comprendre le marché, mais insuffisant pour déterminer seul le prix de vente d’un bien.
Une estimation fiable nécessite de confronter les dernières transactions, les tendances locales et les caractéristiques du logement. Dans un marché aussi contrasté que Marseille, l’analyse quartier par quartier et l’expertise de terrain restent essentielles pour fixer un prix cohérent.
Maxime LETELLIER
Dirigeant
Publié le 25/08/2026 par
Maxime LETELLIER
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